住宅価格の上昇が続く中で、住宅取得に係る負担の軽減及び良質な住宅の普及を促進するため、住宅税制について特例措置の適用期限が延長となりました。
さらに子育てにやさしい住まいの拡充を目指し、19歳未満の子を有する世帯または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯（以下、子育て世帯等）について住宅ローン控除の借入限度額の上乗せとリフォーム促進税制に子育てに対応した改修工事が追加されました。
令和6年度の住宅税制の改正と特例措置の内容についてみていきます。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用し住宅の新築･取得又は増改築等をして令和7年12月31日までに入居した場合、最大13年間、各年度末の住宅ローン残高の0.7％を所得税や個人住民税から控除する制度です。
【1】子育て世帯等の住宅ローンの借入限度額の上乗せ
令和6年度以降に新築住宅･買取再販住宅に入居した場合、住宅ローンの借入限度額が前年より引き下げられましたが、子育て世帯等については、借入限度額が上乗せされ、令和5年までに入居した場合の水準が維持されます。
令和6年12月31日までに入居した場合に適用可能ですが、令和7年度税制改正にて同様の方向性で検討がされています。
また、令和6年度1月以降に建築確認を受けた新築住宅について住宅ローン減税を受けるには省エネ基準に適合する必要があり、省エネ性能に応じて住宅ローンの借入限度額が異なります。
令和6年入居 新築住宅･買取再販住宅 住宅ローン借入限度額
| 住宅の種類 | 借入限度額 |
| 長期優良住宅･低炭素住宅 | 4,500万円 子育て世帯等は5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 子育て世帯等は4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 子育て世帯等は4,000万円 |
【2】住宅ローン控除の床面積要件の緩和
合計所得金額1,000万円以下の者が新築住宅に入居する場合に限り、住宅ローン控除の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置が延長されました。建築確認の期限は令和6年度末となります。こちらも適用期限が令和6年12月31日までとなっていますが、令和7年度税制改正にて同様の方向性で検討がされています。
既存住宅に一定のリフォーム（耐震改修･バリアフリー改修･省エネ改修･三世代同居リフォーム･長期優良住宅化リフォーム）を行った場合、標準的な工事費用相当額（対象工事限度額まで）の10％に相当する金額（最大60万円）を所得税額から控除する現行の措置が令和7年12月31日まで延長されました。
住宅ローンを利用して中古住宅を購入し、対象となるリフォームを行えば住宅ローンと併用することができます。
子育て対応改修工事の追加
子育て世帯等が所有する居住用家屋に、以下の子育て対応改修工事をした場合が適応対象に追加されました。標準的な工事費用相当額の10％に相当する金額（最大25万円）を所得税から控除することができます。こちらは適用期限が令和6年12月31日までとなっていますが、令和7年度税制改正にて同様の方向性で検討がされています。
認定住宅等を新築した場合（長期優良住宅及び低炭素住宅の認定住宅、ZEH水準省エネ住宅のいずれかの新築住宅を取得した場合）に、標準的な費用の額の10％（最大65万円）乗じた金額を、その年の所得税から控除する措置が令和7年12月31日まで延長されました。
この制度は、住宅ローンを組んでいなくても利用できる税制優遇措置としてのメリットがあります。適用対象者の要件が、合計所得金額3,000万円から2,000万円以下に引き下げられました。
【1】住宅の買換えに伴い譲渡所得が生じた場合、100％課税繰り延べ
一定の要件を充たす所有期間が10年超である居住用財産を売却し、代わりに新たな居住用財産を購入したときの売却益（譲渡益）に対する課税を繰り延べすることができ、将来的に居住用財産を売却した際に精算することができます。
居住用財産の3,000万円特別控除との併用はできませんので、十分に検討する必要があります。
【2】住宅の買替え･譲渡に伴い譲渡損失が生じた場合、譲渡損失の繰越控除
マイホームを売却して新たにマイホームを購入した場合（買替え）に、旧マイホームの譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときに適用できます。
新たにマイホームを取得しない場合も住宅ローンのあるマイホームを住宅ローン残高を下回る価額で売却して譲渡損失が生じたときに適用できます。
以下の要件等を充たした場合に限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などの他の所得から控除（損益通算）できます。損益通算を行っても控除しきれない譲渡損失は、譲渡年の翌年以後3年間繰越控除ができます（その年末に買換資産に係る住宅借入金等を有し、合計所得金額が3,000万円以下である年分に限ります）。
居住用財産の3,000万円特別控除と併用はできませんので、十分に検討する必要があります。
●マイホームを売却して新たにマイホームを購入した場合
主な要件
●新たにマイホームを取得しない場合
主な要件
父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等（以下、「新築等」という）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」という）の贈与を受けた場合に、贈与を受けた人ごとに、省エネ性能や耐震性能の高い「省エネ等住宅」を新築等する場合は1,000万円まで、それ以外の住宅の場合は500万円まで、贈与税が非課税となります。適用期限が令和8年12月31日まで延長されました。
省エネ等住宅の要件の見直し
令和6年1月1日以後に取得する新築住宅の場合、省エネ性能が断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上のものとされました。
非課税制度適用後の残額には、暦年課税にあたっては基礎控除（110万円）を適用することができ、また、相続時精算課税にあっては基礎控除（110万円）及び特別控除（2,500万円）を適用することができます。
なお、相続時精算課税を適用した金額（基礎控除後の金額）は、贈与者が亡くなった時の相続税の課税価格に加算されます。親の年齢が60歳未満であっても相続時精算課税制度を選択できる特例措置も令和8年12月31日まで延長されました。
この制度は、住宅ローン控除と併用することも可能です。住宅ローン控除は住宅の取得価格を超える部分のローン残高は対象となりませんので、この場合は取得価格に対して控除率を乗じて計算します。住宅取得等資金に係る贈与がある場合は、取得価格から住宅取得等資金に係る贈与分を差し引いて計算する必要がありますので、注意が必要です。
新築住宅に係る固定資産税の軽減措置
住宅を新築した場合、税額を3年間（マンションの場合は5年間）2分の1に減額
認定長期優良住宅については戸建て5年、マンション7年間 税額を2分の1に減額
住宅の取得に係る不動産取得税率の軽減 本則4％→3％
認定長期優良住宅については、標準課税から1,300万円控除（一般住宅1,200万円）
住宅用家屋に係る登録免許税の軽減措置
（1）所有権の保存登記 本則0.4％→0.15％
認定長期優良住宅・低炭素住宅の場合は、0.1%
（2）所有権の移転登記 本則2.0%→0.3%
認定長期優良住宅 戸建て0.2% マンション0.1% 低炭素住宅0.1%
住宅は高価な買い物ですし、様々な税金が発生します。
制度を利用して、賢く節税したいものです。
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